Ｆｉｌｅ NO.002　錦町再開発株式会社
1．苫小牧商業地域活性化と行政支援
「トピア事業の沿革」 1979年 「苫小牧市錦町地区市街地再開発事業計画」策定 1980年12月 錦町再開発株式会社が資本金3000万円で設立される 1981年 商業施設の建設工事着工だが、テナント募集がうまくいかず開業延期 1982年 増資（資本金1億円）により苫小牧市が筆頭株主なるが、建設工事中断 1985年 苫小牧市が同社へ2億円を融資、工事再開 1986年 苫小牧市が2億3500万円を融資、3月に共同商業施設トピア開業 1987年 増資を行い資本金2億3590万円へ 1988年 8月に錦町再開発が自己破産、トピアは営業停止。負債総額29億円。 1989年 3月 西武セゾングループがトピアと市有地を18億円で買収 1989年12月 セゾングループの支援により、トピア営業再開 1994年 2月 トピア事業不振により営業再停止 1999年 4月 北海道空港の子会社北海道リーシングシステムがトピアを買収 �@ 会社設立とトピア開店の経緯 錦町は国鉄（現在の北海道旅客鉄道）の苫小牧駅から南へ500m、国道36号の北側に広がる商業地域である。そこには物販店から酒場まであり、昼は商業地、夜は歓楽地として2つの顔をもつ。錦町は昭和30年頃から苫小牧市の中心的な商業地域として発展した。苫小牧の随一の百貨店である鶴丸百貨店も、錦町の商店街の入り口に店を構えた。1973年に苫小牧駅北口100mの場所に長崎屋苫小牧店がオープンしたことから、買い物客の流れが変わり錦町への買い物客が少なくなった。国鉄の線路の北側を利用する人々の利便性、駅からの距離、商業施設としての魅力、駐車場の確保などから、錦町の商店街は長崎屋苫小牧店に対して競争力を失ったと見られる。長崎屋苫小牧店開業の影響を大きく受けたのは、国鉄苫小牧駅南口の駅前商店街も同様であった。苫小牧駅南口駅前商店街は、長崎屋苫小牧店に対抗できる大型共同商業施設を作ることを計画、苫小牧市も駅前再開発事業として融資を行った。1977年には駅前商店街が生まれ変わり、ダイエー苫小牧店を核テナントとするサンプラザが開業した。サンプラザはこの地区の地権者が集まって、出資金を供出して開発管理会社を設立、商業施設建設を行った。地権者はサンプラザの1階を所有し、そこに出店した。地権者が株主となっているビル開発管理会社が地階と2階以上を所有する形態を採っている。サンプラザは駅前という好立地と、ダイエーの集客力によって成功を収めた。しかしながら、サンプラザによる苫小牧駅前再開発事業の成功は、一方で錦町商店街の入り込みをいっそう減少させることになった。 1978年には苫小牧駅北口にイトーヨーカドー苫小牧店が出店し、錦町商店街の活性化が待ったなしとなった。翌1979年には苫小牧市錦町地区市街地再開発事業計画が策定され、錦町は高度利用地区に指定された。当初は錦町全体（3.5ヘクタール）で、建物の改築や駐車場の整備といった再開発する大規模な計画であったが、錦町商店街の核となる商業施設を建設することに落ち着いた。1980年には商店街がアーケード付きにリニューアルされ、買い物客の利便性を高めた。同年末にサンプラザと同様な方式で再開発共同商業施設を建設するために、地権者の出資によって資本金3000万円で錦町再開発株式会社が設立された。1981年12月に共同商業施設を開店する予定で、5月から建設工事とテナントの募集を始めたが、権利関係の調整や利害の対立などもあり出店テナントが集まらず、12月の開業は延期された。こうした事態を踏まえて、錦町再開発は苫小牧商工会議所会頭を社長に、苫小牧市助役を取締役に迎え、事業のてこ入れをはかった。1982年に苫小牧駅ビル商業施設エスタが開業し、駅の南北を自由に通行できる通路ができた。それによって、買い物客は北口の長崎屋、イトーヨーカドーと、南口のサンプラザの間で買い物を済ませるようになった。駅前の商業地域に対して相対的に競争力を失ったため、苫小牧市が主導で錦町地域の再開発を行うことになった。しかしながら、計画の再考から再開発共同商業施設の建設は、3月にテナント関連の工事を中断する。錦町再開発株式会社は同年に増資を行い、苫小牧市が3250万円を出資して筆頭株主になり、第三セクター化された。苫小牧市主導で事業を行うことから、地権者以外の出資者が増えて、株主は43名に、資本金は1億円と事業は大型化した。この間もテナントの第2次募集を行ったが、経済環境の変化や駅前商業地域との競争上の劣位性などの原因から、「トピア」という共同商業施設の名前は決定したものの、テナントは今回も十分に集まらなかった。事業計画は変更され、1983年に核テナントの誘致が再開された。しかしながら、核テナントは容易に決まらず、事業収入のない錦町再開発株式会社の経営が悪化する。そのため、1985年に苫小牧市は錦町の再開発事業支援のために2億円の貸し付けを行い、同年11月から建設工事を再開し、トピア開業を推し進める。1986年に第3次テナント募集を始め、苫小牧市もニューメディアプラザを出店し、開店支援を行うことに決定した。また、苫小牧市は再び2億3500万円の援助をすることになった。 �A 錦町再開発株式会社の経営破綻とその後 紆余曲折を経て錦町再開発株式会社が建設して、管理する共同商業施設トピアが、1986年3月にオープンした。地上5階、地下1階、店舗面積7800平方メートルのビルで、総建設費12億2500万円にのぼった。しかしながら、トピアのオープンは順風満帆といえず、700平方メートルが未入店で、その将来に不安を感じさせるものであった。経営を安定させるため、5月と翌1987年1月に増資を行い、資本金2億3590万円、株主は74名にまで膨れ上がっていた。しかしながら、テナントが埋まらず店舗部分の30％しか埋まっておらず賃貸料収入が当初の計画よりかなり低くなってしまったこと、建築中断などで余計な補修費などがかかり総工事費が計画以上に膨らんだこと、開業までの時間がかかってしまったため借入金の金利支払いが重くなってしまったこと、予想以下の集客でテナントの経営が低迷したことなどの要因で、錦町再開発株式会社の経営は大幅な赤字であったようである。そこで、苫小牧市長が私的諮問機関を設置しトピア再建を検討したが、再建のための負担をめぐって、利害関係者である錦町再開発株式会社、苫小牧市、苫小牧市商工会議所、金融機関などの間で最終合意ができなかった。特に筆頭株主の苫小牧市から援助の打ち切りを言い渡され、それが致命傷になった。1988年8月に、札幌地方裁判所室蘭支部へ錦町再開発株式会社の破産宣告の申し立てを行って認められ、同社の破産が決定した。同社の負債総額は29億1000万円にのぼった。営業していた衣料品店や喫茶店などの9テナントは、破産の決定と同時に店舗の整理を錦町開発から言い渡されて、営業を停止した。 債権支払いをするためと、オープンしてから2年しかたっていない錦町商店街の中心にある商業施設を閉鎖するわけにはいかないことから、破産管財人はトピア売却先を探し、3社と交渉していたが、北海道で積極的に事業を拡大しようとしていた西武セゾングループがもっとも高額で買収する回答をした。西武セゾングループのディベロッパー部門である西洋環境開発株式会社は、第三セクターや自治体の展開しているリゾート事業などを肩代わりすることで、自社のリゾート事業を拡大する経営戦略を持っていた。西洋環境開発はトピアと市有地購入のために、西武北海道と苫小牧環境計画を設立し、1989年3月、苫小牧環境計画は苫小牧市から再開発商業施設トピアの施設と土地、そしてゴルフ用地として植苗にある市有地約143ヘクタールを18億5千万円で買収した。錦町商店街の活性化を図るために、トピアの営業に当たって、全館利用と商業利用に限るといった協定を苫小牧市と苫小牧環境計画の間で結ばれた。一方、西武セゾングループ側は、トピア再建のためには追加投資が見込まれ、苫小牧環境計画の将来の負担になることも考えられる。そこで、西武セゾングループは利益の見込めるゴルフ事業のための土地とトピアを抱き合わせで購入できることを買収の条件としたようである。 �B その後の「トピア」 錦町再開発が倒産後に撤退したテナントを補うために、西武セゾングループ関連のテナントが新たに入店し、1989年12月、トピアは再オープンした。10代から30代の女性をターゲットにし、店舗構成はレストラン、物販店、催事場などであるが、3〜4階を使用せず、地階も半分を使用しないなど、売場面積の3分の1しかテナントが入店していない状況であった。しかしながら、西武セゾングループの手腕を持っても、トピアの経営は低迷した。西武セゾングループ関連のテナント以外のテナントは再オープン後も撤退が続いた。1993年末で西武系以外のテナントは2店にまで減少しており、テナントからの賃貸収入も伸びず、トピアの事業は毎年2億円以上の赤字を出しつづけていたようである。再オープンからの4年間におけるトピア事業の累積赤字は8億円以上にのぼり、1992年7月に開業したゴルフ事業もバブル経済崩壊によって会員権販売も目標の3割程度と低迷していたため、北海道西洋（旧苫小牧開発計画）はトピアの赤字を補填できる見込みがなかった。こうした状況を踏まえ、北海道西洋はパチンコ店や飲食店などによる全館利用を考えた。錦町が歓楽街であったことから、適切な戦略といえよう。しかしながら、同社は苫小牧市からトピアを買収した際に、商業施設を含む複合ビルとして全館利用する旨の協定書を結んでいたたことと、地元住民の反対のため、パチンコ店をテナントとして入店させることは困難であった。1995年には駅前の商業施設エスタに隣接し、北海道の老舗百貨店丸井今井が進出することもあって、錦町の商店街の集客力はいっそう低下することも考えられた。また、バブル経済崩壊によって不良債権が西武セゾングループ全体の経営悪化を招いていたため、グループ内でリストラクチャリングが進められていた。こうした理由により、1994年2月、北海道西洋はトピアの営業を停止し、施設を閉鎖した。 トピアが再び営業を停止したことにより錦町商店街全体の地盤低下を招くため、商店街からは再開の声があがった。1994年8月には、地元の二区町内会がトピアにおけるパチンコ店やカラオケ店などの風俗営業を規制していた児童福祉施設指定解除に同意して、営業再開への一歩を踏み出した。苫小牧市もトピアに援助を行い、営業再開を支援する方針を打ち出していた。しかしながら、北海道西洋はトピアの営業を再開しても黒字化できないと試算していたようで、慎重な姿勢を取り続けた。そのような状況下、赤字経営に悩む北海道西洋が経営する苫小牧市植苗の桂ゴルフ倶楽部を、西武セゾングループ内の新会社へ譲渡されることになった。ゴルフ場譲渡により、北海道西洋は事業を行わなずに事実上休眠することになる。。苫小牧市はトピアの建物を無償で、土地を3億円程度で譲り受ける交渉を、北海道西洋との間に行った。トピア再開のためには3億円以上の改修工事費や、年間7千万円程度の維持費がかかると苫小牧市は試算していたが、市の業務機能や市民ギャラリーを入居させ、トピアを活用しようとするものである。しかしながら、錦町商店街活性化のためにトピアへ市が支援しつづけることに対して反対も強くなっていた。そのため、1996年11月には鳥越苫小牧市長が、市以外の第三者によるトピア買収を容認する旨を表明し、苫小牧市がトピアを買収することに対して一歩距離を置く姿勢を示した。1999年4月になって、第三セクター北海道空港の子会社北海道リージングシステムがトピアを買収することになった。現在、トピアは2000年5月の営業再開のために、改修工事を進めている。
2．考察
トピアを中心とした錦町商店街の活性化政策は現時点では失敗といえよう。トピアの失敗は商業施設としてのトピア自体の問題と、行政の施策としての問題に分けて考察してみたい。トピアの開発経緯で述べたように、錦町商店街は商業集積地間の競争激化によって、競争力を相対的に失っていったのである。錦町商店街の立地、駐車場や店舗構成などの機能といったマクロの問題、商店街にある各店舗の魅力といったミクロの問題、そのような要素に関して、他の商業集積地域や大型商業施設に比べて陳腐化してしまったからである。かって繁盛していた商店街が他の商業集積地域や大型商業施設に客を奪われ衰退していく、という構図はいろいろな地域で見られる現象である。こうした現象は消費者の選択によって起きるものであり、消費者の購買行動を変えるような働きかけをしなければならない。商店街の活性化ではマクロの問題に関して改善しようとするとかなり投資が必要で、それによって商店街の集客力は一時的に増えても、各商店の魅力を高めないと商店街における購買は増えない可能性がある。一方、各店舗の魅力向上は、各店舗における営業努力という比較的投資が少なくてすむ。ただし、各店舗の魅力向上が単発的や分散的にしか行われないと、商店街全体の陳腐化は防げないであろう。商店街全体の活性化を考えれば、マクロからのアプローチとミクロからのアプローチを同時に行っていかねば効果が薄い。錦町商店街の事例では、トピアという商業施設に頼りすぎた結果、商店街の各店舗の魅力向上に関する努力と支援がおざなりになったのではないか。 錦町商店街を活性化するために作られたトピアの誕生から破綻の経緯を見ていると、なぜ、そこまで苫小牧市が1商店街のために10億円近い支援を行い、トピアの破綻によって無駄になったのか、理由が分からない。そこには錦町商店街の商店主や経営者に対する利益の提供といった視点だけで、市民や消費者の利益を考慮していないと感じる。錦町商店街が衰退した最大の理由は、消費者が駅前の大型商業施設や他の商業地域を選択した結果である。錦町の商店街が夜の歓楽街の機能のみになり、物販機能を失ったとしても、市民や消費者はどれだけのデメリットを感じるであろうか。そうした市民や消費者のニーズやニーズがもたらした事実をしっかりと認識せず、貴重な資金を結局浪費した失政は批判を受けてもしかたがないと考える。苫小牧駅前商店街が苫小牧市の資金的援助を受けずに、サンプラザを成功させた。錦町商店街でもその例に倣ってトピア建設を始めたものの、民間側の結束の乱れから行政が主導権を握らざるを得なくなり、民間側が行政へ過度に依存しつづける構造が構築された。そうした構造は、苫小牧市のトピアに対する現状認識や埋没原価放棄への意思決定を誤らせ、貴重な資金を浪費しつづけることになった。一度始めた事業が将来の見通しが立たないのにも関わらず、それまでの経緯から途中で止められない、という行政組織にありがちな欠点を、この事例から読み取ることができるであろう。先月調査に行った紋別市でも旧国鉄紋別駅前の商業施設建設による商業地域活性化の事業に関して、苫小牧市と似たような経緯を見ることができた。しかしながら、この事業をめぐって利害関係者間の調整がつかず負債が増えていく中で、紋別市は途中でこの事業を中止した。その結果、紋別市が無駄にした資金は、2000万円程度ですんでいる。 苫小牧市のトピアに対する入れ込み方は、第三セクター苫小牧ステーションビルへの苫小牧市の関与と対照的である。苫小牧ステーションビルは、国鉄（現北海道旅客鉄道）苫小牧駅の改修に伴う駅ビル開発のために、1981年に設立された第三セクターである。筆頭株主は過半数の株を保有する日本国有鉄道で、同社の関連会社が苫小牧ステーションビルの株式のうち20％を所有する。苫小牧市は出資金額1200万円で、出資比率は8％である。苫小牧駅ビルの計画が国鉄から打診された時、苫小牧市は国鉄の路線で分断されていた北側の地域と南側の地域を結ぶ市道の自由通路を作るために、駅ビルの管理会社となる苫小牧ステーションビルへ出資をしたようである。この自由通路を建設する費用と苫小牧ステーションビルへの出資金だけが苫小牧市の負担となり、その結果、1日平均6千人程度の利用者に対して大きな利便性を高めている。費用対効果の視点から見て、かなり有効な施策だったと評価できよう。自由通路によって市民生活の利便性を高めるという、きわめて分かりやすく単純な目標を達成するために出資したので、苫小牧市は苫小牧ステーションビルの経営には関与しない方針を当初から貫いている。苫小牧ステーションビルが管理する苫小牧エスタは、近隣の大型商業施設に対して競争力が弱く、現在のテナントは店舗の総面積の6割程度しか埋まっておらず、累積赤字を解消する見込みも立っていないのではないかと推測される。苫小牧ステーションビルの経営が低迷していても、苫小牧市が少数株主である立場もあって、苫小牧市が同社の支援策を打ち出す意向はないようである。 第三セクターの経営において、第三セクター単体での経営収支以上に重要なのは、地方自治体がどれだけの資金を投入して、地域社会へどの程度価値を算出できるかである。価値は単に貨幣価値で測定できるものだけではない。投入した資金に対して、算出される価値が多ければ、第三セクター単体の経営がうまくいっていなくても、地方自治体の政策として成功である。苫小牧ステーションビルがその例となる。反対に、投入資金以下の価値しか算出できなければ、第三セクターは失敗である。錦町再開発は単体としての経営も失敗であり、行政の政策としても何の価値も算出できない失敗事例である。こうした失敗を避けるためには、どうしたら良いのか。まず、その事業に関する投資と産出価値を一部の利害者集団の視点だけでなく、地域社会全体の視点から評価していくことである。次に行政がその事業を支援する正当性を慎重に検討する。前述したように、錦町という1商店街のために多額の資金を投資する行為が、はたして苫小牧市民の生活向上につながるのか、という視点でもっと検討すべきであったと考える。行政が商業行為を伴う事業に主導的立場で関与すると、事業規模が無用に大きくなったり、また事業構造自体が複雑になる傾向が見られる。その結果、失敗のリスクが高まっていく。なるべく行政は関与せず、民間に任せていく方が望ましい。苫小牧市では駅前商店街活性化のための大型商業施設サンプラザを成功させている。この事業はあくまでも地元商店主たちが主導権を持ち、苫小牧市が支援するという方式が、成功した要因の一つと考えられている。もちろん、採算が合わず民間企業が参入しないような事業に関しては、行政主導で行っていく必要がある。しかしながら、あくまでも地域社会に対して意味ある価値産出が期待できる場合に限らねばならない。民間企業はあくまでも資本の論理で行動するから、行政が本来やるべき事業を民間企業に頼りすぎるリスクは、十分配慮しておく必要があろう。事業には必ずリスクが伴う。重要なのは、そうしたリスクが実現した場合、誰がどこまでの責任を負うかということを想定しておく必要があろう。また、リスクのヘッジは必ず準備しておくことだ。苫小牧市はトピアの問題に関して、追加的支援を打ち出し、それが傷口を広げることになってしまっている。事業の失敗が予想された時点で、それまでの経緯と投資を考慮せず、将来発生する費用と産出価値だけで事業に関する継続の判断をすべきである。これは管理会計の原則である。結果論になるが、トピア建設中に行ったテナント募集に失敗した時点で、事業の大幅見直しをすべきであったと思われる。(1999年10月調査）